"Bão giá" bất động sản Hải Phòng: Ảo hay thực ?

Đất tại xã Thủy Sơn, Thủy Nguyên Hải Phòng đang trong cơn sốt nóng

Nhiều năm nay, những lô đất vùng ven nội của Hải Phòng thuộc các huyện Thủy Nguyên, An Dương, Dương Kinh… không còn là sự lựa chọn của khách hàng BĐS Hải Phòng. Nhưng khoảng 2 tháng nay.

Theo một chủ đất tại thị trấn Núi Đèo: “Tôi có căn nhà cấp 4 diện tích 150 m2 (mặt tiền 6 m), cách đây hơn 2 tháng tôi bán với mức giá xấp xỉ gần 10 tỷ VND. Sau đó, người mua của tôi lại nhượng lại với giá 12 tỷ VND. Nhẩm tính, mỗi mét vuông ở đây đã lên tới.... 80 triệu VND - con số kỷ lục ở một huyện ngoại thành ! Giá đất toàn khu vực các xã quanh đó như: Thủy Sơn, Tân Dương, Đông Sơn - Thủy Nguyên... cũng tăng chóng mặt". Phiên đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch làm nhà ở tại hội trường Nhà văn hoá xã Thuỷ Sơn (Thủy Nguyên), trong 3 ngày đầu tháng 6 vừa qua luôn chật kín hàng nghìn người tham dự. Chỉ với 48 lô đất nông nghiệp nằm sát bên dự án Vsip thuộc thôn Phù Liễn, nhưng số lượng hồ sơ đăng ký đấu giá cũng ở mức kỷ lục: 2.500 hồ sơ ! Hội đồng đấu giá phát giá: 9 triệu/m2 những lô ở vị trí đẹp, còn lại là: 8 triệu đồng. Thế nhưng trong quá trình đấu giá, có lô đất lên tới... 14 - 16 triệu đồng/m2 !

Thời của... cò

Có lẽ do giá đất leo thang từng ngày nên không ít văn phòng môi giới BĐS mọc lên dọc tuyến đường từ khu vực nhà máy nhiệt điện thuộc xã Tam Hưng đến cầu Bính (quốc lộ 10 cũ). Nhiều cò đất cũng ra sức “tung hoành” làm giá. Được biết, thị trấn Núi Đèo (Thủy Nguyên), những khu vực giá đất tăng từ 15 - 20%, thậm chí 30% so với cùng thời điểm năm 2008 là tuyến đường từ trung tâm thị trấn đến cầu Bính, gồm các xã: Thủy Sơn, Tân Dương với giá từ 30 - 60 triệu đồng/m2… Đất thổ cư trong thôn, làng thuộc các xã Thủy Sơn, Tân Dương, Thủy Đường (Thủy Nguyên) cũng tăng chóng mặt...

Thử làm người mua, chúng tôi theo số điện thoại chỉ dẫn tới xem đất, và đàm phán sơ bộ được tiến hành ngay ! Đó là "đất 03" (giao đất chuyển đổi mục đích sản xuất có thời hạn 20 năm, theo Quyết định 3/1993 của UBND TP Hải Phòng) nhưng giá giao dịch đã được tăng thêm mức mới... 9 triệu đồng/m2 !...

Một thửa ruộng còn nguyên gốc rạ chừng 2 sào ở xã An Đồng (huyện An Dương) được rao bán trên mạng với giá 8 triệu đồng/m2. Dù người mua có vẻ không mấy hứng thú, tay môi giới cũng chẳng hối thúc, nói phớt lờ: “Giá đất bây giờ tăng theo từng ngày. Chỉ nay mai, sẽ có con đường chạy qua. Lúc đó, thì 20 triệu đồng/m2 cũng không có mà mua !" Vị này còn lấy đường Máng Nước cũng nằm trên địa bàn xã An Đồng (An Dương) ra làm ví dụ so sánh. Cách đây chưa lâu, con đường mới dài khoảng 5 cây số (nối từ ngã tư Nguyễn Văn Linh đến thị trấn An Dương giá đất rất... "bèo". Thế nhưng, vào thời điểm này, giá đã leo tới trên... 20 triệu/m2 ! Nhưng chỉ có người hỏi mua, chứ không ai dám bán. Vì ai cũng tin rằng, giá này vẫn thấp hơn so với giá thực tới 6 - 7 triệu m2.

Nghệ thuật ảo

5 năm trở lại đây, giá đất ở những khu vực này bỗng tăng một cách bất thường - “nóng” hơn cả cái oi bức của hè… tháng 6 ! Cứ vào đầu mỗi năm, UBND TP Hải Phòng lại ban hành một quy định về giá đất đô thị, đất phi nông nghiệp để làm cơ sở tính toán khi cần thiết như thu hồi, đền bù, giải quyết tranh chấp, phát mãi...Tuy nhiên, khi áp dụng vẫn không mấy có hiệu quả do khung giá theo quy định nhà nước luôn thấp hơn so với giá thị trường tự do. Đơn cử, đất loại đắc địa nhất có giá cao nhất ở nội thành Hải Phòng phải kể đến các trục đường trung tâm như Quang Trung, Hoàng Văn Thụ, Đinh Tiên Hoàng, Cầu Đất. Đã có những giao dịch mua bán hàng trăm tỷ đồng cho mỗi căn nhà, nếu tính trừ giá trị kiến trúc thì tiền đất còn lại xấp xỉ... 100 triệu đồng/m2.

Song, tại QĐ số 2640/2009/QĐ của UBND TP Hải Phòng ban hành tháng 12/2009, quy định giá đất năm 2010 trên địa bàn Hải Phòng, mức giá cao nhất là 35 triệu đồng/m2. Cũng, theo bảng giá thành phố, đất mặt đường Lê Hồng Phong (Ngã Năm - sân bay Cát Bi) là 16 triệu đồng/m2. Nhưng giao dịch thực tế, đất tuyến 2 đường này cũng đã là 50 - 80 triệu đồng/m2.

Theo nhận định của một số chuyên gia về BĐS hàng đầu tại Hải Phòng, đây là thời điểm đất ở ngoại thành tăng cao nhất từ trước đến nay. Nguyên nhân khách quan là trong những năm gần đây, một phần các huyện ngoại thành Hải Phòng cách trung tâm thành phố khoảng chừng 7 – 10 km, được quy hoạch trở thành khu đô thị, thu hút được nhiều dự án có quy mô tương đối lớn. Tuy nhiên, cơn “sốt” đất hiện nay ở ngoại thành Hải Phòng ẩn chứa tới... 50% là nhu cầu ảo !

Theo ông Lại Đức Long – trưởng Phòng Tài nguyên môi trường huyện Thủy Nguyên: “Nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá đất sốt là do một số người đầu cơ mua đất trước đó, rồi tạo ra sự khan hiếm giả và tung thông tin không chuẩn để đẩy giá lên cao, bán kiếm lời. Bên cạnh đó, nhiều người dân lao động đã trở thành "cò" đất và câu kết với nhau đẩy giá đất lên cao cho giới đầu cơ hưởng lợi để kiếm hoa hồng. Thậm chí, giới đầu cơ còn sử dụng “chiêu” sẵn sàng bỏ ra một lượng tiền không nhỏ để mua mảnh đất ở một vị trí nào đó để tạo “giá chuẩn”, có xác lập hợp đồng và rồi từ đó, giá đất khu vực sẽ bị “bay cao” theo”. Cũng theo ông Long:“Để nhằm vào việc buôn bán giá ảo này, tháng 7/2010 huyện Thủy Nguyên đã thực hiện đấu giá đất, nhằm giảm tối đa việc mua bán đất thông qua cò đất”.

Muốn quản lý được thị trường BĐS, trước hết các ngành chức năng và các địa phương cần có biện pháp hữu hiệu để đánh giá, thẩm định giá đất theo một chuẩn mực khoa học, khách quan, được xã hội thừa nhận. Đây là việc rất khó, nhưng không thể không làm. Bởi như vậy, mọi hành vi thao túng về giá tại thị trường BĐS Hải Phòng nói riêng, cả nước nói chung sẽ không tái diễn.

(Theo Diễn đàn doanh nghiệp)